Контакты
61145, г. Харьков,
ул. Космическая 12, к. 22
тел. +38(057) 752-34-04

Email НАПИСАТЬ
Скайп ПОЗВОНИТЬ

Разделы новостей

Закон и аналитика
 · Законом Украины "О финансовых услугах и государственной регуляции рынков финансовых услуг"..
 · Закон Украины "Об инвестиционной деятельности"
 · Правила "Фонду фiнансування будiвництва"
 · ЗУ "Про іпотеку"
 · ЗУ " О финансово-кредитных механизмах и управлением имуществом при строительстве жилья и опера..
 · Квартира в новостройке: надежные схемы покупки
 · Как выгодно застраховать квартиру
 · Что указать в договоре аренды жилья, чтобы не оказаться на улице

Мы отвечаем на вопросы
 · Как перевести квартиру в нежилой фонд?
 · У меня российское гражданство, могу ли я купить квартиру в Украине для своего родственника(укр. гра..
 · — Хочу приобрести у физического лица квартиру в строящемся доме по договору переуступки прав. Надо ..
 · Как продать квартиру под ипотекой?
 · Можно ли взять кредит под залог квартиры в которой прописан ребенок?
 · Как досрочно погасить ипотечный кредит?

Информация
Администрация
adminОтправить почту для admin
Харькова, покупка, вообще, надежные, одновременно, использовании, Закона, новом, случае, цене, Марина, дополнениями, кризиса, квартир, предотвращении, партнер, закладных, жилья, внимание, Следует, условий, альтернатива, застройщик, Тимур, среди, горячие, ограничиваются, денежными, расторжение, налогообложения, если, участия, практике, договорам, обмен, Источник, приобретения, отметить, Алексеевке, строительства, порядке, Высоким, имеет, крайне, Бондарев, управление, проводиться, регулируется, схема, новости, говорит, должны, технические, хорошей, только, Харькове, проблемы, счете, сумму, собственником, наиболее, покупатель, облигации, первичной, запрет, требовать, риски, Данный, возникнут, интересах, строительной, качестве, средства, застройщика, Альтернативным, договору, ХРФФС, учитывать, эксплуатацию, Специалисты, контролирует, квартиру, согласию, говорят, договоре, стоимость, Keywords, способа, мирового, будущего, желательно, судебного, учесть, Эксперт, обязательства, несостоятельности, взноса, практически, один, соответствующий
Расскажи другу

Недвижимость Харькова. Средние цены.




Квартира в новостройке: надежные схемы покупки
Опубликовано: admin , Включено: 19/9/2011

Сегодня покупателям квартир на первичном рынке застройщики предлагают несколько вариантов инвестирования, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы. Попробуем разобраться, какой из механизмов самый надежный.

ФФС: риски и преимущества

Фонды финансирования строительства (ФФС) – наиболее распространенная схема приобретения квартир на «первичке». Данный механизм регулируется Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Покупатели недвижимости передают ФФС в управление деньги на строительство жилья, тот аккумулирует привлеченные средства и заключает соответствующий договор с фирмой-застройщиком.

«Основное преимущество финансирования строительства жилья посредством ФФС (в теории) перед другими формами инвестирования – это законодательное закрепление института независимого от застройщика управителя ФФС. Он управляет привлеченными денежными средствами, контролирует соблюдение застройщиком условий и обязательств по договору, а также контролирует целевое использованием средств», – говорит Тимур Бондарев, управляющий партнер юридической фирмы Arzinger.

Как объясняет Марина Литвинчук, директор филиала АН Park Lane, «после ввода дома в эксплуатацию осуществляется обмен сертификатов ФФС на квадратные метры». При этом эксперт советует обращать внимание на то, что все расчеты должны проводиться в безналичной форме с указанием размера инвестированной суммы в договоре долевого участия в строительстве.

Что касается рисков этой схемы. По словам Тимура Бондарева, существует практика, при которой, строительные компании создают «карманных» управителей ФФС, и те, соответственно, действуют не в интересах инвесторов, а в интересах компаний застройщиков. Характерной чертой является также то, что на практике договора об участии в ФФС либо вообще не предусматривают возможность досрочного их расторжения, либо предусматривают расторжение на крайне невыгодных для инвестора условиях.

Также следует учесть, что Законом Украины № 800 «О предотвращении воздействия мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» устанавливается запрет на принудительное расторжение инвестиционных договоров до 1 января 2013 года при условии, что по таким договорам осуществлена оплата 100 процентов стоимости объекта.

Расторжение такого договора возможно только по согласию сторон, что представляется маловероятным в случае, если компания управитель (или связанный с ней застройщик) испытывает финансовые трудности. В таком случае, существует возможность расторжения договора в судебном порядке. При этом наличие судебного решения не гарантирует возврата вложенных в фонд средств, в случае финансовой несостоятельности компании управителя.

Облигации – альтернатива ФФС

Альтернативным способом приобретения квартиры на «первичке» является покупка целевых облигаций.

«Преимущество этого способа финансирования состоит в том, что, после внесения первоначального взноса, можно постепенно докупать облигации по мере продвижения строительства, тем самым, увеличивая площадь будущего жилья. С другой стороны, существует риск подорожания стоимости облигации по мере продвижения строительства объекта, что, соответственно, означает подорожание квартиры», – говорит Тимур Бондарев.

Специалисты также говорят, что операции по выпуску облигаций не являются объектом налогообложения на добавленную стоимость, они являются «реальным» имуществом и могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке.

Среди рисков покупки квартиры с помощью данной схемы Бондарев отметил, что «в случае если застройщик нарушает обязательства по передаче объекта в срок, то обязательства эмитента перед инвесторами обычно ограничиваются лишь номинальной стоимостью облигаций, хотя объект инвестиций может стоить уже намного дороже».

Высоким на рынке целевых облигаций является риск оглашения эмитентом технического или полного дефолта, в результате чего возможно даже его банкротство, и тогда шансы на получение в собственность жилья или возвращение вложенных средств практически равны нулю.

Закладные – на грани законности

Продажа закладных заключается в том, что клиент покупает у строительной компании ценную бумагу на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять ее на квартиру в новом доме.

«Важно при использовании данной схемы, обращать внимание на то, чтобы предварительный договор и договор купли-продажи закладной заключались одновременно», – рассказала Марина Литвинчук.

Эксперт отметила, что в предварительном договоре указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении закладной. С юридической точки зрения инвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру.

Но есть одно существенное «но», которое надо учитывать, выбирая такой способ инвестирования в строительство.

«Следует отметить, что на сегодняшний день использование закладных с целью привлечения средств в строительство является неправомерным, поскольку использование закладных прямо не предусмотрено среди разрешенных способов инвестирования жилищного строительства согласно ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» (с изменениями и дополнениями)», – отметил Тимур Бондарев.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Тимур Бондарев, управляющий партнер юридической фирмы Arzinger:

- Ни один из рассмотренных способов инвестирования в рынок первичной недвижимости не может на 100% гарантировать, что инвестор, в конечном счете, станет собственником жилья. Поэтому, мы рекомендуем осуществлять покупку недвижимости на этапах наиболее близких к моменту получения правоустанавливающих документов либо непосредственно у застройщиков, либо у соответствующих финансовых учреждений с очень хорошей репутацией на рынке.

Относительно безопасным вариантом приобретения жилья на первичном рынке является покупка объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в БТИ, непосредственно у физических лиц, ранее инвестировавших в жилье. При этом также желательно на этапах наиболее близких к моменту получения правоустанавливающих документов.


Источник.
[ Вернуться в раздел Аналитика | Вернуться в главный раздел ] Страница для печати Послать этот документ другу

:: Новые документы ::

 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности РК за 2015 год ( 4.7.16)
 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности ООО "ХРФФС" за 2015 год ( 4.7.16)
 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности ПБУ за 2015 год ( 4.7.16)
 · ЗАКОН УКРАЇНИ "Про іпотеку" ( 13.6.16)
 · Закон Украины "Об инвестиционной деятельности" ( 13.6.16)
 · Правила "Клочковская,117" ( 13.6.16)
 · Правила "вул. Квітки-Основ’яненка" ( 13.6.16)
 · Правила "вул. Кузнечна, ріг вул. Гамарника" ( 13.6.16)
 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности ООО "ХРФФС" за 2014 год ( 24.4.15)
 · Правила "Садовий проїзд" ( 14.4.15)
 · Правила От.Яр.-Клинска ( 15.2.14)
 · Правила "Карбышева" ( 15.2.14)
 · Правила "Деркачівський" ( 15.2.14)
 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности ООО "ПБУ" за 2011 год ( 22.4.12)
 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности ООО "ФК "С-Инвестстрой" за 2011 год ( 22.4.12)
 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности ООО "ХРФФС" за 2012 год ( 22.4.12)
 · В Украине стали больше строить ( 20.10.11)
 · Жилье и жулье: самые распространенные квартирные аферы ( 7.10.11)
 · Что указать в договоре аренды жилья, чтобы не оказаться на улице ( 4.10.11)
 · 5 способов удешевить страховку жилья ( 3.10.11)


:: Файлы ::

 · Правила "Клочковская, 117"
 · Правила "вул. Квітки-Основ’яненка"
 · Правила "вул. Кузнечна, ріг вул. Гамарника"
 · Садовий проїзд
 · Правила От.Яр.-Клинска
 · Правила Карбышева
 · Правила Деркачівський
 · ЗУ "Про іпотеку"
 · Договор ХРФФС
 · ЗУ "О финансовых услугах и государственной регуляции рынков
 · Правила "Фонда финансирования строительства"
 · Закон Украины "Об инвестиционной деятельности"
 · ЗУ "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом


:: Лицензии и сертификаты ::