Контакты
61145, г. Харьков,
ул. Космическая 12, к. 22
тел. +38(057) 752-34-04

Email НАПИСАТЬ
Скайп ПОЗВОНИТЬ

Блок логина
Ник

Пароль


Забыли пароль?

Нет учетной записи?
Зарегистрируйтесь!

Закон и аналитика
 · Законом Украины "О финансовых услугах и государственной регуляции рынков финансовых услуг"..
 · Закон Украины "Об инвестиционной деятельности"
 · Правила "Фонду фiнансування будiвництва"
 · ЗУ "Про іпотеку"
 · ЗУ " О финансово-кредитных механизмах и управлением имуществом при строительстве жилья и опера..
 · Квартира в новостройке: надежные схемы покупки
 · Как выгодно застраховать квартиру
 · Что указать в договоре аренды жилья, чтобы не оказаться на улице

Мы отвечаем на вопросы
 · Как перевести квартиру в нежилой фонд?
 · У меня российское гражданство, могу ли я купить квартиру в Украине для своего родственника(укр. гра..
 · — Хочу приобрести у физического лица квартиру в строящемся доме по договору переуступки прав. Надо ..
 · Как продать квартиру под ипотекой?
 · Можно ли взять кредит под залог квартиры в которой прописан ребенок?
 · Как досрочно погасить ипотечный кредит?

Информация
Администрация
adminОтправить почту для admin
 Харьковский региональный фонд финансирования строительства, фонд строительства, жилье, продажа квартир, рынок квартир Харькова, первичное жилье, вторичное жилье, элитные дома, гаражи, паркинги, кредит на жилье, новые квартиры на Алексеевке, новые квартиры в центре города Харьков, новые квартиры на Павловом поле Харьков, новые квартиры на Гагарина в Харькове, курсы валют, недвижимость, Законы Украины о недвижимости, правила ФФС, ФФС, ХРФФС, ХРФФБ, Жилстрой-2, паркинг, гаражи, ффс.com, хрффс.com, ффс.net, Договор ФФС, Харьковские новости, горячие новости, обзор новостей Харькова
Расскажи другу

Недвижимость Харькова. Средние цены.




Работа ФФС
(Работа ФФС : Работа ФФС)

Участниками финансово-кредитных механизмов, в соответствии с  законом Украины № 987 от 19 июня 2003 г. "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью"(далее по тексту – закон о фондах) являются:

Доверитель - лицо, которое передает управление имуществом в доверительную собственность на основании договора об участии в ФФС;

Управитель  -  финансовая организация, которая от своего имени действует в интересах учредителей управления   имуществом и осуществляет управление средствами согласно действующего законодательства, Правилами фонда и получила  в установленном порядке лицензию (Закон N 3201 „Про іпотеку” от  15.12.2005 ст.2 )

Застройщик - лицо, которое может быть Заказчиком объекта, в соответствии с действующим законодательством и заключило договор с Управляющей Компанией.

Cтраховая компания - осуществляет страхование объекта в пользу управителя. Договор заключается между Застройщиком и Страховой компанией.

Управляющая компания фонда - финансовое учреждение, которое осуществляет управление имуществом, полученным в доверительное управление, вид  деятельности которой исключительный и лицензируется Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг

Поэтапно приобретение квартиры в новостройке выглядит следующим образом




- Доверитель (физическое или юридическое лицо) вносит денежные средства, на доверительной основе, в фонд финансирования строительства с целью получить квартиру или парковочное место;

- Управитель на отдельном счете, соответствующем  ФФС по  определенному объекту, аккумулирует денежные средства, и в соответствии с графиком строительных работ, который  подписывается и согласовывается   одновременно с подписанием договора с Застройщиком, направляет их (средства) на финансирование строительства. 

Застройщик сооружает объект строительства, сдает его в эксплуатацию согласно « Порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.2008 г. № 923., присваивает юридический адрес решением  исполнительного комитета соответствующего района.

Застройщик письменно уведомляет Управителя о сдаче дома в эксплуатацию, после чего Управитель производит оповещение Доверителей.

Подписывается Акт выполненных работ (об отсутствии материальных претензий) с Управителем и Акт приема-передачи квартиры (об отсутствии претензий по  техническому состоянию квартиры)  с Застройщиком.

Застройщик оформляет правоустанавливающие документы на квартиру и заключает договора с обслуживающими организациями.

Преимущества приобретения жилья через ФФС: 

Начиная с 2000 г. усилился  интерес к недвижимости  в ново строях. Самыми распространенными механизмами приобретения имущественных прав на такие квартиры были заключение Договоров долевого (паевого) участия в строительстве и Инвестиционных договоров. Однако, данные схемы имели ряд недостатков, которые впоследствии могли обернуться для Дольщика (Пайщика) потерянными деньгами, отсутствием квартиры и т.д.  К таким недостаткам можно отнести :

- отсутствие разрешительной документации на строительство дома у Застройщика в большинстве случаев;

- зачастую двойные продажи одной и той же квартиры;

- неисполнение обязательств  Застройщиком по техническому обеспечению квартиры;

- формулировки  Договоров, не отражающих интересов Покупателя и т.д.

После возникновения некоторых прецедентов со стройплощадками в г. Киеве были внесены изменения в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» № 3201 от 15.12.2005 г., которые вступили в силу 14 января 2006 г. и согласно которым «… инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые формируются и функционируют согласно законодательства, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости»

На сегодняшний день на практике приемлемыми схемами инвестирования и финансирования новостройки еще не сданной в эксплуатацию являются:

1. Фонды финансирования строительства; 

Основным Законом, на котором базируется данная схема, является  закон Украины № 978   «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» № 987 от 19 июня 2003 г.

Согласно этому Закону в схеме кроме непосредственно застройщика принимают участие финансовое учреждение (управитель), имеющее соответствующую лицензию, и страховые компании. Лицо, желающее приобрести квартиру или иное, нежилое, помещение в новострое (доверитель) заключает с Управителем договор участия в ФФС, согласно которому передает управителю средства в доверительную собственность, управитель же использует их для финансирования строительства. 

ФФС бывают двух видов.

- ФФС вида  А, при котором  Застройщик отвечает за достаточное количество средств  на сооружение объекта;

- ФФС вида  Б, при котором  подобную ответственность и все риски берет на себя Управитель. 

После завершения строительства, введения объекта в эксплуатацию и окончательных расчетов с управителем ФФС доверитель получает у управителя ФФС справку, которая подтверждает его право на получение в собственность объекта инвестирования. На основании этой справки застройщик оформляет право собственности доверителя на жилье, причем делает это за свой счет.

К плюсам схемы можно отнести:

- законодательную базу, которая  показывает легальность финансирования (закон Украины № 978 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»  № 987 от 19 июня 2003 г.

- контроль над деятельностью Управителя осуществляет Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг (Госфинуслуг);

- простоту  механизма. Изучив  договор об участии в ФФС и правила ФФС,  Доверителю понятно, куда  вкладываются деньги, когда и что он (Доверитель) получит взамен, каковы его  риски;

 - механизм ФФС законодательно предусматривает метод борьбы финансового учреждения в интересах Доверителя с застройщиком, не выполнившим свои обязательства (ст. 18 Закона );

- обязательный регулярный контрольУправителем   проведения строительных работ Застройщиком и проверка целевого использования им средств Доверителей по факту достижения определенного результата в соответствии с графиком проведения строительства и графиком финансирования. Такой механизм позволяет максимально защитить интересы Доверителей  ФФС и побуждает Застройщиков неуклонно придерживаться сроков и качества строительства; 

- гарантированная защита интересов Доверителей на  законодательном уровне;

- полное сопровождение Фондом обслуживания Доверителей. Всю работу относительно взаимодействия с Доверителями - заключение соглашений, ведение переписки и информирования относительно строительства – Фонд берет на себя, что служит гарантией своевременного решения текущих вопросов; 

- согласно ст. 11Закона, счет ФФС Управитель использует для учета  полученных в управление средств, осуществления расчетов по операциям по управлению ФФС, хранения оперативного резерва, сформированного за счет принятых в управление средств;   

- в случае отсутствия у Доверителей полной суммы стоимости квартиры   в рамках созданных Фондов финансирования строительства, Управитель предоставляет рассрочку на  покупку жилья. 

- согласно ст. 17Закона, в случае возникновения у Доверителя потребности выйти из ФФС, денежные средства возвращаются Управителем в кратчайшие сроки за счет ранее сформированного оперативного резерва, исходя из количества закрепленных за ним измеримых единиц объекта инвестирования и текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования на день предоставления заявления о выходе из ФФС.

- Управитель выбирает страховую компанию для страхования строительно-монтажных работ по каждому отдельному объекту и банк, в котором Застройщик открывает счета;

-  по каждому объекту строительства Застройщик и Управитель заключают: 

1. Договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с отлагательными условиями;

2. Договор поручения с отлагательными условиями , по которым Управителю в случае нарушения условий договора доверяется выполнять функции Застройщика, в том числе, путем передоверия этих функций третьим лицам; при этом Застройщик на время действия договора имеет право предоставлять безотзывную доверенность Управителю на право делегирования третьим лицам функций Застройщика в случае нарушения последним условий договора с Управителем.

3. Договор ипотеки, по которому ипотекодатель (Застройщик) передает принадлежащие ему  имущественные права на объект строительства ипотекодержателю (Управителю).

4. В случае выявления Управителем определенного Договором риска нарушения Застройщиком условий Договора, Договор уступки заложенного имущественного права вступает в силу и Застройщик должен передать Управителю фонда имущество и имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства.

5. В случае невыполнения Застройщиком условий договора Управитель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с законом. 

- при заключении договора об участии в ФФС за Доверителем закрепляется конкретный объект инвестирования;

- в случае повышения стоимости измерительной единицы Объекта инвестированияу Доверителя не происходит изменение стоимости по уже выплаченным метрам;

- правила ФФС предусматривают ограничения права доверительной собственности Управителя, т.е.

а) управитель действует лично, не перепоручает управление имуществом третьим лицам;

б) использует средства, переданные в управление по целевому назначению;

в) предусмотрена возможность отказа доверителя от участия в ФФС и возврат средств;

г) обеспечена передача доверителю, который полностью выкупил объект инвестирования, имущественных прав на него;                

2. Выпуск беспроцентных (целевых) облигаций; 

 Основными Законами  регулирующими деятельность, связанную с ценными бумагами , являются ЗУ « Про цінні папери і фондову біржу” № 1201 від 18.06.1991 р. , ЗУ „Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні” № 448/96-ВР від 07.06.1996 р.                

На практике схема с использованием целевых облигаций выглядит следующим образом: застройщик выпускает целевые облигации, лица, желающие профинансировать строительство, приобретают их, на вырученные деньги строится дом, а по окончании срока обращения целевых облигаций строительная компания выкупает их, расплачиваясь при этом квадратными метрами.

Следует отметить, что участвуя в Фонде финансирования строительства, Вы снижаете риск потери ваших денежных средств и приобретаете уверенность в своевременном получении квартиры надлежащего качества. Наглядно  сравним применение схемы с фондами финансирования строительства и облигационной схемы в виде таблицы:

ФФС  Облигации
Управитель ФФС по каждому объекту строительства создает отдельный ФФС. Вложенные Вами деньги управитель направляет на строительство выбранного Вами объекта инвестирования.  Деньги от продажи облигаций попадают на счета Застройщика, что не исключает применения их в „пирамидальных” схемах - это когда у Застройщика несколько объектов, и Ваши деньги идут на строительство не только Вашего объекта.
Ежедекадный расчёт обязательных нормативов: ликвидности, платежеспособности, др. Есть надзирательный орган - Держфинпослуг. Есть надзор за соблюдением строительных норм. Нет надзора за целевым использованием. 
Управителю вознаграждение платит Застройщик, а не покупатель. Облигации выпускаются и продаются при посредничестве третьих организаций, у которых нет заинтересованности в отстаивании интересов инвесторов (вкладчиков), существует ежегодное платное рейтингование, и всё это ведёт к увеличению стоимости
Объект застройки передается в ипотеку Управителю, что позволяет в случае недобросовестности Застройщика, забрать объект и достроить его. В облигационной схеме имущественные права на объект застройки принадлежат Застройщику, что делает процесс достройки объекта в этом случае, очень сложным и долгим.
Управитель ФФС действует исключительно в интересах доверителей ФФС. Застройщик действует в своих интересах.
Исключается возможность продажи объекта несколько раз. Есть соответствующая отчетность в Держфинпослуг Не исключена повторная продажа объектов. 
Управитель ФФС осуществляет постоянный контроль процесса строительства дома и вашей квартиры; Контроль процесса строительства дома и вашей квартиры практически исключён; 
Управитель ФФС контролирует целевое использование ваших денежных средств строительной компанией;  Никто не контролирует целевое использование ваших денежных средств строительной компанией; 
Управитель ФФС контролирует соблюдение сроков строительства, технических характеристик дома и квартир; Практически невозможно  установить контроль за соблюдением сроков строительства, технических характеристик дома и квартир;
Обязательно страхуются строительно-монтажные риски при строительстве жилье в пользу участника ФФС; Нет обязательств по страхованию;
 
Вы имеете возможность до момента введения дома в эксплуатацию выйти из ФФС и получить свои средства обратно. Нет обязательств Застройщика по выкупу облигаций до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Соответственно сроки сдачи объекта могут быть затянуты. И даже, если Застройщик согласиться выплатить Вам компенсацию за облигации, то их реальная стоимость будет к этому времени потеряна;
 
 В процессе строительства Вы имеете возможность: 

•  сменить объект инвестирования в соответствии с перечнем объектов инвестирования, имеющемся в предложении Управителя по данному ФФС; 

•  уступить (отступить) право требования и свои обязательства по договору об участии в ФФС;

•  частично получить средства в процессе строительства; 

•  до момента ввода дома в эксплуатацию выйти из ФФС и получить свои средства обратно.

Нет возможности уступить, сменить, частично получить средства, продать облигации до момента ввода объекта в эксплуатацию
 

К тому же нужно обязательно заметить, что после последних изменений в ЗУ " Об инвестиционной деятельности", а именно в ст. 4, Застройщикам запрещено привлекать средства от физических и юридических лиц для строительства жилья через такие договора:

3. Жилищно-строительные кооперативы (договора паевого участия);

 Само по себе определение жилищно - строительных кооперативов (добровольное объединение граждан для строительства многоквартирного жилого дома на собственные или заемные средства в целях его последующего совместного использования) говорит о невозможности применения данной схемы для массового строительства жилых домов, т.к.  застройщик не сможет вернуть вложенные денежные средства в развитие новостройки, высока вероятность нехватки средств на строительство, и, более того, эти риски несут сами вкладчики.

Данная схема применима исключительно  предприятиями, которые обеспечивают жильём в новостройке собственных работников или же застройщиками коттеджей и таун-хаусов, в которых каждый член кооператива строит или заказывает строительство своего жилья.

4. Договора подряда;

Этот вариант применим для индивидуального строительства.

Существует еще целый ряд способов инвестирования в строительство которые Вам могут предлагать небольшие строительные компании,  разрабатываемые последними  в целях минимизации затрат  на строительство, а соответственно и стоимости квадратного метра,  такие как договора поручения (комиссии), уступка прав, векселя, и т.д.. Но эти методы получения средств очень поверхностны и не всегда применимы к строительству.. В данном случае закон прямо ограничивает их использование и, мы рекомендуем оценить все риски перед капиталовложением, прежде чем Вы остановите свой выбор на каком-то конкретном объекте..

Подводя итог мы делаем вывод и рекомендуем финансировать строительство через законные и легальные схемы, а именно, через фонд финансирования строительства. 

Перечень обязательных документов для Застройщика перед началом строительства объектов с использованием Фондов финансирования строительства следующий:

1. Государственный акт на землю (если Застройщик является собственником земли) или Договор аренды (если, соответственно, земля получена в пользование. При этом в Документе должно быть указано назначение земли в целях жилой и общественной застройки)

2. Лицензия, выданная Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства.

3.Разрешение на проведение строительных работ – это документ, подтверждающий право застройщика и подрядчика на проведение строительных работ, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям, выдачу ордеров на проведение земельных работ. Подобное разрешение выдается инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля.

4. Проектная документация, согласованная с органом градостроительства и архитектуры и утвержденная заказчиком.

5. Документы, идентифицирующие Застройщика в соответствии с законодательством.

просмотрено раз: 4376

:: Новые документы ::

 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности РК за 2015 год ( 4.7.16)
 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности ООО "ХРФФС" за 2015 год ( 4.7.16)
 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности ПБУ за 2015 год ( 4.7.16)
 · ЗАКОН УКРАЇНИ "Про іпотеку" ( 13.6.16)
 · Закон Украины "Об инвестиционной деятельности" ( 13.6.16)
 · Правила "Клочковская,117" ( 13.6.16)
 · Правила "вул. Квітки-Основ’яненка" ( 13.6.16)
 · Правила "вул. Кузнечна, ріг вул. Гамарника" ( 13.6.16)
 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности ООО "ХРФФС" за 2014 год ( 24.4.15)
 · Правила "Садовий проїзд" ( 14.4.15)
 · Правила От.Яр.-Клинска ( 15.2.14)
 · Правила "Карбышева" ( 15.2.14)
 · Правила "Деркачівський" ( 15.2.14)
 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности ООО "ПБУ" за 2011 год ( 22.4.12)
 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности ООО "ФК "С-Инвестстрой" за 2011 год ( 22.4.12)
 · Аудиторское заключение о финансовой отчетности ООО "ХРФФС" за 2012 год ( 22.4.12)
 · В Украине стали больше строить ( 20.10.11)
 · Жилье и жулье: самые распространенные квартирные аферы ( 7.10.11)
 · Что указать в договоре аренды жилья, чтобы не оказаться на улице ( 4.10.11)
 · 5 способов удешевить страховку жилья ( 3.10.11)


:: Файлы ::

 · Правила "Клочковская, 117"
 · Правила "вул. Квітки-Основ’яненка"
 · Правила "вул. Кузнечна, ріг вул. Гамарника"
 · Садовий проїзд
 · Правила От.Яр.-Клинска
 · Правила Карбышева
 · Правила Деркачівський
 · ЗУ "Про іпотеку"
 · Договор ХРФФС
 · ЗУ "О финансовых услугах и государственной регуляции рынков
 · Правила "Фонда финансирования строительства"
 · Закон Украины "Об инвестиционной деятельности"
 · ЗУ "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом


:: Лицензии и сертификаты ::



Главное меню
ДомойРабота ФФСНовостиВторичный рынокЗаконодательная базаФотогалереяВопрос/ОтветНаши партнерыКонтакты

Курсы валют
Загружаем курс доллара от minfin.com.ua…

Погода

Наши награды

Обновление
 Обновлено: С  В  Н 

Нет обновлений за последние 7 дней

Новострой

Популярная новость
Сегодня статей ещё не было.